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广州二手房业主闻风涨价:有房源立涨100万元,记者调查部分报价明涨实跌

本文来源:时代周报 作者:梁争誉

近期,政策暖风频吹,一线城市楼市预期有所变化。

8月1日,中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。央行表示,要因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

此前,多部门密集发声,支持房地产市场平稳健康发展。

7月31日,国务院常务会议强调,要调整优化房地产政策,根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。

住建部召开座谈会对房地产政策优化做公开具体的表态后,北上广深主管部门集中回应称,将尽快推出有关政策措施满足刚性和改善性住房需求。

7月30日,广州市住房和城乡建设局向媒体表示,将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。

房地产政策调整空间打开,市场情绪略有回升,部分卖家表现强势,做出涨价动作。

据时代周报记者了解,广州二手房市场部分业主“追风”涨价,涨幅在数万元至数十万元之间,甚至有卖家一日涨价百万。一套在贝壳找房挂牌出售的番禺洛溪江景房,业主在7月31日将挂牌价上调100万元至3300万元。

一线经纪人在带看现场亲历业主涨价。“昨天(8月1日)有个业主,我们带客户上门看房的时候,直接问我们报了什么价。他说要涨价,要收回钥匙重新放盘。”在广州增城从业多年的经纪人蒋丰告诉时代周报记者,“这几天看房量有增加,但我们还没有明显感受。”

根据多名业内人士的观察,业主涨价只是个别现象,应谨慎对待政策利好,不宜过于乐观。

广东中原地产项目部总经理黄韬向时代周报记者表示,政策调整不代表市场能够立马反弹,“成交量有望止跌,但没有‘V形反弹’这种可能性。”


广州天河一楼盘的卖房广告,时代周报记者摄

报价明涨实跌

广州中原发展研究部的数据显示,过去两年,广州房地产市场深度调整,大量楼盘价格跌幅显著。因此,即便部分业主此次趁势涨价,涨幅依然难以覆盖累积跌幅。

诸葛找房平台数据显示,8月2日,该平台在售二手房中有99套上调了报价,涨幅在数万元至数十万元之间。

时代周报记者梳理调价记录发现,部分二手房存在报价明涨实跌的现象,即业主涨价后的最新挂牌价依然低于初始挂牌价。

以珠江新城西的漾晴居一套在售二手房为例。

在贝壳找房,漾晴居一套建筑面积约94平方米单位,业主在7月31日将报价上调22万元至960万元,单价约10.22万元/平方米。

事实上,这套二手房曾多次降价。贝壳找房提供的房源时间轴显示,漾晴居这套二手房于2022年12月30日挂牌出售,报价1180万元。过去半年里,业主曾10次下调报价,降幅在5万元至50万元之间,最低报价918万元,相比初始报价折价22%。

6月7日和7月31日,这名业主先后涨价20万元、22万元,最新报价960万元,依然相当于初始报价的8折。贝壳找房经纪人的带看反馈称,业主诚心出售,有一定的谈价空间,并特别强调“学位、户口无占用”。

这并不是个例。

珠江新城东的嘉裕丹顿阳光,一套建筑面积约84平方米在售单位,业主在7月30日将报价上调40万元至950万元,单价约11.30万元/平方米。时代周报记者查询发现,该单位初始报价是1000万元,在挂牌销售的4个月里经历了5次降价,最高下降50万元。

乐有家APP显示,珠江新城中的中海璟晖华庭一套建筑面积约114平方米3房,业主将报价上调至1650万元后,与同小区的报价相比仍便宜了153万元。


图源:乐有家APP

事实上,降价出货的卖家数量更多,降幅更大。

诸葛找房平台数据显示,广州99套二手房涨价的同时,有596位业主下调了报价。值得一提的是,涨价房源平均涨价8.96万元/套,而降价房源平均降价11.4万元/套。

“业主反价不顾现状,不符合现实。”黄韬表示,近期主管部门密集发声,气氛活跃起来了,但实际落地的还没有,市场成交量并没有很明显的改变,“业主、开发商应该好好利用这波预期利好,该降价就降价,抓紧卖房。”

V形反转难现

政策暖风照拂背后,是尚未止跌回升的市场表现。

广州中原发展研究部统计数据显示,今年上半年广州累计成交新房40843套,同比增长3%,是近5年表现次优的上半年,但与2021年上半年的61063套成交量相差甚远。

新房去化与价格表现均欠佳。

今年上半年广州一共有107个/次项目开盘或加推,总货量为10981套,首日成交2396套,平均去化率仅22%,新开盘推货量、去化率水平对比去年同期均有所下滑。全市新房均价约3.62万元/平方米,同比下滑7%,越秀、白云、增城、从化均出现双位数的跌幅。

二手市场先抑后扬。

随着3月积压需求集中释放成交量冲高至12260套,市场进入调整期,购房者观望情绪加重,成交量持续回落,6月成交量下滑至8292套,相比3月的高点跌去32%。

二手住宅网签均价约30107元/平方米,同比上涨10.3%,原因在于中心区成交占比提升拉动价格结构性上扬,实际上上半年广州二手房价格未见明显上涨,不少盘源价格甚至下调。根据广州中原发展研究部监测,花都、南沙、增城等外围区域二手房报价下调幅度大多在5%以上,包括万科东荟城、雅居乐锦城在内的部分楼盘跌幅接近10%。


图源:广州中原发展研究部

7月因为是传统淡季,市场表现趋于冷淡,尚未企稳。

根据中指研究院统计,7月广州新建商品住宅成交面积约45万平方米,环比下降约三成;二手市场活跃度进一步降低,成交量继续下探,二手住宅价格环比下跌0.13%,跌幅较上月扩大0.08个百分点。

截至今年6月底,广州存量新房去化周期约16.2个月,二手房放盘量超过13万套。广州中原发展研究部指出,若刚需买家不买房,则改善买家无资金换房。购房链条将陷入停滞状态。

“降税费、降首付、认房不认贷、非核心区域调整限购政策,政策工具很多。”黄韬强调,单靠一样不行,政策工具叠加,效应才能发挥出来。

对于政策效果,黄韬持谨慎态度,“现在市场成交不理想,不是购房资格的问题,而是购买能力在下降。”

克而瑞释放了相似的观点。

“房地产市场环境已发生根本转变,行业规模现已基本见顶,政策调整再难撬动昔日的轮回。”克而瑞认为,房地产市场很难再现当年的“V型反转”行情,但短期内止跌企稳、中长期稳步修复并向新模式转型还是值得期待的。

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