青岛楼市的矛盾，不仅买房人理解不了，而且外地专家更无法参透。
因为，我们青岛的楼市，既有矛，还有盾：
01 顶级豪宅销售排名，青岛从不“丢份儿”
整个山东的豪宅成交，大多还是来自青岛。
据克而瑞统计数据：在2024年上半年，总价1000万、3000万、5000万以上房源成交套数的TOP10排名，都有青岛的身影。
北上深杭的高净值人群和房价基数，其他城市不具备参考资格，更没有任何复制性和传导性。
而南京和成都这种城市，我们青岛与其竞争的能力也相去较远，但豪宅市场却有自己的行情。
因为，青岛崂山前海的豪宅，一直在顶着：
由三种不同奢材构成外立面的黄金海岸，很多人说就像“披金戴银”的暴发户一样。
有能力入手黄金海岸的朋友，根本不会在乎这些买不起该楼盘的网友声音。
黄金海岸不像银丰玖玺城、玖玺臺，跟崂山在售的其他楼盘没有交叉客群。
黄金海岸的地段绝妙，且邻居是省内顶尖圈层。
如果说这个盘是“暴发户”形象，胡Sir断然不同意。毕竟人家把建面440㎡的平层才做了4房，并没有为了房间数量牺牲空间尺度。
黄金海岸项目一期的1~3号楼，6~8号楼，一共108套房源。其中6号楼的11楼建面762平，备案价17.35万/平，总价大约1.3亿元。8号楼的7楼，建面1443平，单价11万/平，总价大约1.58亿。
目前，据说黄金海岸比开盘一年多的济企松岭路项目的成交套数都多。
就是像黄金海岸，加上海信海德山庄、天一仁和吾疆等高定项目，再加上玖玺城珺府、玖玺臺这种拧巴的楼盘……
青岛总价千万以上楼盘的成交数，有能力甩开多数二线城市。
青岛目前还没出现自然人拿地开发的先例，但重建二手别墅的机会是存在的。
前几日，青岛自规局公示的石湾小区的方案，就是其中一个案例。
如果咱们从上往下看，尤其是总价千万以上房源的成交量，青岛从没有“丢份儿”。
02 青岛的土地市场，的确受到了冷落
中指研究院发布了全国房企在1~12月份拿地的权益榜单，其中包含我们熟知的保利、绿城、中海、华润、建发和越秀等知名房企。
但就在同年，前20名房企没有在青岛拿地。无论是按照拿地金额还是拿地建面，都是如此。
在全国房企的眼里，积极投资有客群基数的一线城市，回报快、可明确测算到利润。
其实，青岛也不是没有空间，从目前的楼地差看，崂山、城阳、黄岛的土地仍存在房企盈利的缝隙。
自2022年开始，诸多房企在东李拿地，个别项目的顶层设计不算低。
但房企秉持“赶紧出货”的恶性竞争原则，价格不断有惊喜、标准也有惊吓，最后导致货地比（含财务成本）从3:1降到了2:1，甚至不到。
全国房企的职业经理人，也是很尴尬：
降早了，岗位就没了；
降晚了，可能被下一个“带着降价方案”的经理人接任。
全国房企在青岛看似“吃苦”，但有没有想过：他们给青岛买房人带来过多少好处？
11月份，胡Sir路过万年泉路的龙湖春江天境，百感交集。
项目旁边的“高颜值”写字楼，和春江天境形成鲜明对比。
在这里面，应该有青岛龙湖的办公室，大概还有人在办公吧。
就说说龙湖在青岛都干了哪些“好事儿”？
近3年，龙湖大概没有在青岛拿地，也没有搞过代建代销合作。
从滟澜海岸之后，龙湖就没干过几件争气的事儿。在前几年，龙湖拿地失误、设计标准低档、交付翻车，搞了全国几乎最差的舜山府，和位置最烂的天奕。
不对比，真不知道：
龙湖在济南的项目真不少：
天奕、舜山府比青岛项目的定位和交付好，御湖境等项目销售也不错。
在全国范围内，龙湖拿地的确是收缩，但像云河颂、御湖境和青云阙等产品系在几个城市开发很好。
而且，龙湖龙智造作为头部代建方，每年新签约代建面积也仅次于绿蓝等房企。
原来龙湖的职业经理人有不少进入了其他房企担任要职。
在江湖上，龙湖成了存量房企的“黄埔军校”。
一家优秀的房企，在青岛开发时，为何就屡屡出问题呢？
如果房企把不赚钱、交付差都怪到城市的宏观因素上，胡Sir认为这是不负责任的。
一个项目交付差，难道各个项目都不行？其实就是早期的设计标准有区别对待，而且过程中经理人为快速出货，降价降标。
有些全国房企利用信息差来蒙蔽岛城买房人，甭管盈利盘还是亏钱的项目。
铁打的营盘，流水的兵。
交付后，职业经理人早就不在该项目了，完成货值和利润指标升任更高的职位。
有的房企在招聘职业经理人时，甚至会问：
你在青岛是否有“高利润达成、低成本投入”的操盘经验？很少会问——你在青岛是否有“高标准交付”的操盘案例？
房企是要赚钱，但长期这么干，肯定是伤害口碑。千万别说竞争压力大，降价是被竞品逼迫之类的话术。
请问，就这种“路径依赖”，这类房企的新项目还能在青岛达到3:1的货地比吗？
房企的利润，就是被这么损耗的。全国房企在青岛拿地时，还能有较高的盈利预期吗？
城市的土地市场被冷落，其实对青岛改善客群的伤害最大，不能同等享受其他城市高标准项目。
总之，青岛人，还是很委屈的。外地房企拿地时，一定要重新回顾下青岛开发过的项目。
这些房企如能尽量避免之前的问题，拿地还是有盈利的机会。
03 一些折中方案的借鉴
在全国开发过优质项目的房企，咱们青岛买房人非常欢迎。
同时，地方平台公司，仍然不能被忽略。
这是一条“没有退路的退路”，赚钱空间很小。但是，开发优质项目的平台公司，其他城市也不是没有。
远了说，福建的榕发、建发也算是地方平台公司。近了来讲，济南的济高跟优质房企的合作项目，也不乏开发品质高的楼盘。
再不济，还有省内外的优质本土房企可以合作，像泰安城建投资和新东升的合作尝试。
退一步讲，青岛也不是没有具备高水平设计能力、建设能力的本土房企。双方要把利润科学评估好，甲方把结款和建设进展执行到位，建立良性循环和标杆案例。
合作也有三个层面：
合股合作；代建代销；最次是外包设计方案。
青岛的高总价楼盘销售数量，这是我们具备的优势和机会；青岛的土地市场，存在多方面的历史原因，但不是没有化解的办法。
一个个住建新规的发布，已经让青岛具备了不输给其他二线城市的开发基础。
资源调配到位，多做乘法，局面或许可以得到优化。
